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律师揭秘:拆迁补偿协议背后的陷阱有哪些?协议审查诀窍有哪些?



  提问

  哪些陷阱在拆迁补偿协议中经常出现,却不易被察觉?

  拆迁补偿协议的审查小技巧有哪些?

  签了不合理的补偿协议,不想妥协又该如何维权?

  上述问题是广大拆迁户经常向王有银主任团队律师提问的,此次,王有银主任将结合以往办案经验和最高法的典型案例为大家进行解读。

  

 

  拆迁补偿协议的陷阱有哪些?

  1.利用心理战逼迫被拆迁人签字

  在实际拆迁中,拆迁方常以政策作为挡箭牌,逼迫被拆迁人签字。被拆迁人对相关法律规定并不了解的情况下,会选择妥协。

  王有银主任曾代理的深圳市一起案例中,拆迁方以拆迁者或拆迁者亲属中的公职人员的“饭碗”相要挟,不仅要求他们签订一些明显不合理的拆迁协议,而且要求他们动员自己的亲属签订拆迁协议,否则即予以停薪、停职、调离等。

  王主任表示,当地政府下达的相关规范性文件是典型的“株连式”逼迁招式。最终,通过证据收集以及查处程序启动成功帮助当事人获得维权胜利。在这里王主任告诫广大拆迁户,拆迁方的口头威胁与政策不等于法律,在遇到此类状况时,一定果断选择维权。

  2.合同约定不够具体明确

  合同约定不明的情况下,拆迁户因不了解情况就签字的情况非常多,这也造成了日后维权的难度。王有银主任提示,拆迁补偿协议的内容一定要具体明确,空白协议和内容约定不明确的协议不能签字。

  根据实际维权的经验,拆迁补偿协议的主要内容包括补偿方式、补偿期限和违约责任等方面,拆迁户在签订补偿协议之前,一定要仔细审阅所签的补偿协议对下列条款是否有明确的规定。

  (1)拆迁补偿方式,货币补偿金额及其支付期限;

  (2)安置用房面积、标准和地点;

  (3)产权调换房屋的差价支付方式和期限;

  (4)搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限;

  (5)搬迁补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式;

  (6 ) 违约责任和争议解决的方式。

  

 

  3.拆迁方未当场签字盖章合同被篡改

  拆迁方经常以需要将拆迁方签好字的合同带回盖章为由,承诺会在签字盖章后将完整的协议交给拆迁户,待协议交回拆迁户手上时,这份经双方签字盖章的合同条款可能跟自己当初签订的有所出入,补偿标准条款已经被拆迁方修改。

  王有银主任表示,当拆迁方提出此类要求时一定要谨慎对待,尽量要求当场签字盖章,然后将自己那份协议妥善保管。双方在协商谈判过程中,拆迁户也可采取适当手段保留双方口头约定的证据。

  4.房屋评估有猫腻

  在评估过程中,每一个步骤都关系到评估结果,关系到拆迁户的切身利益。在进行评估之前,拆迁户一定要了解选定的评估机构是否是依法设立的,对要评估的事项是否有评估资质,进行评估的工作人员是否有评估证书。最后还要检阅最终的评估报告单上是否有两名以上评估师的亲笔签名。

  根据《国有土地上房屋征收评估办法》规定,不管是整体评估还是分户评估报告,都应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产评估师签字,并加盖房地产评估机构公章。如果没有相关评估师签字或者只有一位评估师签字,那么此次评估报告将无效。

  签了协议,还有反悔的机会!

  合法的拆迁补偿协议可以受到法律保护,签了补偿协议后,也可以有反悔的机会!以魏先生的案件为例,魏先生的房屋被纳入拆迁范围,由于补偿协议不合理魏先生迟迟没有答应。后为尽快施工,魏先生家600多平方米的建筑被认定为违章建筑。同时魏先生的妻子被逼迫签订了拆迁补偿协议。

  后来圣运律师代理了此案。分析案情时发现违法之处,并收集到了胁迫签订补偿协议的证据,遂协助魏先生提起诉讼确认该份补偿协议无效。在圣运律师的争取下,魏先生从几乎无补到获得了百万补偿。

  根据最高法意见,拆迁补偿安置协议一般被认定为民事合同。按照过往判例,拆迁补偿安置协议需要遵循《合同法》的规定。

  王有银主任提示,拆迁户若想在不承担违约责任的情况下,避免因签订的补偿协议而承受财产损失,需要找到能够判定该协议无效或可撤销的法定事由,以此来确定合同无效。合同无效后便失去约束力,拆迁户自然获得争取合理补偿的机会。

  撰稿人:圣运律师事务所王有银律师




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