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关于房产评估 你一定要知道的事儿!



  对于拆迁户来说,最重要的事情莫过于安置补偿,而在被安置补偿过程中有一个重要环节——对房产进行评估。很多拆迁户在收到有关于进行房产评估的通知或者收到评估结果报告单的时候都比较茫然,下面就让圣运律师带你了解一下关于房产评估的二三事:

  

 

  一、房产评估是否是房屋拆迁补偿的必要环节?

  是的,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,对被拆迁房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被拆迁房屋类似房地产的市场价格。被拆迁房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。因此,被拆迁的房屋是必须要经评估机构评估后才能确定其价值,根据其价值来确定补偿金额。即房产评估是房屋拆迁补偿的必要环节。

  二、房产评估机构如何选定?

  根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《国有土地上房屋征收评估办法》的规定,房地产价格评估机构由拆迁户在规定的而时间内协商选定,在规定时间内协商不成的,由拆迁方组织拆迁户按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

  圣运律师温馨提示:凡是未经与拆迁户协商或投票、摇号、抽签等随机方式选定,而由政府自行选择评估机构进行房产评估都是不合法的。

  三、评估报告中有哪些需要注意?

  1、评估方法是否合理

  房地产价格评估机构使用的常用估价方法包括:市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法、长期趋势法等。房产评估中最适宜的评估方法是市场比较法,但是对于收益性放肆产的估价应选用收益法作为其中的一种估价方法;对于具有投资开发或者再开发潜力的房地产的估价,应选用假设开发法作为其中的一种估价方式;在无市场依据或者市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的方式时,可以采用成本法作为主要的估价方法。

  

 

  2、评估机构及其选定是否合法

  ①注意评估机构是否具有房地产评估资质,只有贰级以上资质且在有效期内才能作为征收评估机构;

  ②是否是与政府协商或者按照法定程序选定的评估机构(参考第二点)。

  圣运律师温馨提示:只要不符合其中之一,那么评估机构的选定就是不合法的,就是可以提出异议的。

  3、评估报告内容是否有缺失

  合法完备的评估报告应记载:

  (1)估价项目名称;

  (2)委托方名称或姓名和往所;

  (3)估价方(房地产估价机构)名称和住所;

  (4)估价对象;

  (5)估价目的;

  (6)估价时点;

  (7)价值定义;

  (8)估价依据;

  (9)估价原则;

  (10)估价技术路线、方法和测算过程;

  (11)估价结果及其确定的理由;

  (12)估价作业日期;

  (13)估价报告应用的有效期;

  (14)估价人员;

  (15)注册房地产估价师的声明和签名、盖章;

  (16)估价的假设和限制条件;

  (17)附件。

  附件中通常应包括估价对象的位置图,四至和周围环境图,土地形状图,建筑平面图,外观和内部照片,项目有关批准文件,估价对象产权证明,估价中引用的其他专用文件资料,估价人员和估价机构的资格证明等。

  

 

  另外,估价报告中应充分描迹说明估价对象状况,包括估价对象的物质实体状况和权益状况,其中:

  1、对土地的描述说明应包括:名称,坐落,面积,形状,四至、周围环境、景观,基础设施完备程度,土地平整程度,地势,地质、水文状况,规划限制条件,利用现状,权属状况。

  2、对建筑物的描迒说明应包括:名称,坐落,面积,层数,建筑结构,装修,设施设备,平面布置,工程质量,建成年月,维护、保养、使用情況,地基的稳定性,公共配套设施完备程度,利用现状,权属状况。

  圣运律师温馨提示:尤其应当注意是否有注册房地产估价师的声明和签名丶盖章,如果缺少那么该评估报告就是有瑕疵的,其效力也会受到影响。

  四、评估异议的期限及提出方式

  在评估报告的末尾会单独列明特别说明事项,其中包含有提出异议的方式及期限,如果需要对评估报告提出异议或者申请复核,一定要在评估报告末尾列明的期限内提起。

  圣运律师温馨提示:最好是采用书面的形式提起异议或者申请复核,必要时书面材料及邮寄物流信息将会成为维权路上重要的证据。

  撰稿人:圣运律师事务所王有银律师




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